Check list para un inmueble logístico

Los principales aspectos competitivos que debe brindar un parque industrial como ecosistema productivo fue el tema principal del panel Los aspectos esenciales de un inmueble de uso industrial y/o logístico para el inquilino o su dueño, que se llevó a cabo en el marco de Expoparks (Expo Summit Tour).

Contó con la participación de Hernán Riveros, gerente comercial del Área Económica Especial de Panamá Pacífico; Felipe De Francisco, líder para el Desarrollo Inmobiliario, además de representante de la operación de Supply Chain y el desarrollo de parques propios de DHL en Latinoamérica; y Bernal Rodríguez, CEO de Itek.

Su moderador fue Jean Baptiste Wettling, quien cuestionó la razón por la que Itek seleccionó el parque industrial La Lima, en Costa Rica, para sus operaciones:

“Decidimos realizar un proceso de selección de ubicación, sin importar las condiciones de los socios y empleados. Visitamos todos los parques y escogimos La Lima por varios factores importantes de nuestra industria:

• la disponibilidad de mano de obra;
• el costo energético;
• la calidad del parque y su infraestructura;
• la ubicación geográfica, rodeada de montañas y árboles, el clima es menos caliente;
• permite actividades fuera del edificio, entre otros.

“Estamos rentando el edificio, con 4 500 metros cuadrados”, informó Bernal Rodríguez de Itek.

Explicó que para el usuario industrial de un inmueble, los desafíos han cambiado con el tiempo, ya que antes “lo importante era el almacén, el espacio de producción y algunas oficinas. Con el paso de los años la complejidad de los productos va aumentando, lo cual nos obliga a tener personal de ingeniería y de desarrollo de procesos, por ejemplo, razón por la que tenemos que mejorar el ambiente de trabajo”.

“Otro reto es la expansión del inmueble, ya que cada proyecto conlleva sus necesidades de espacio. Tenemos varios horizontes con nuestros clientes, por lo que estamos considerando ubicaciones en todo el país”, agregó.

Respecto a la sostenibilidad, Bernal Jiménez puntualizó: “Hemos optado por la automatización inteligente para disminuir la huella energética de la empresa, la mayor parte de las industrias tienen luces las 24 horas del día, en nuestro caso, al final del último turno se apagan completamente, además de los aires acondicionados y los compresores. Eso nos ha permitido bajar considerablemente costos energéticos”.

Por otra parte, mencionó que los desechos en su industria “son considerables, como son los implementos de ropa como las cubiertas de zapatos, de cabello y guantes. Es necesario buscar su reuso, reciclaje y/o tratamiento, pero aún estamos en pañales en ese tema”.

DHL: Seguridad de los colaboradores, instalaciones y productos

Por su parte, Felipe De Francisco, de DHL indicó que “desde el punto de la logística, uno de los principales insumos son los parques y/o las bodegas, en las que es necesaria la seguridad de los colaboradores y los productos”.

“Siempre pensamos en la seguridad del producto y colocamos rejas alrededor de los parques logísticos; pero el otro tema es la seguridad de los colaboradores, cada accidente cuesta tiempo pero también un costo humano muy alto. En DHL nos hemos enfocado en cuidar a las personas y cualquier centavo que se invierta en garantizar su seguridad está bien invertido y ayudará en los costos anuales”.

El ejecutivo de DHL afirmó que esta empresa “arrenda el 95 % de sus inmuebles porque el costo del arranque de una operación logística es muy alto, ya que incluye la inversión en infraestructura y en diseño…

…Desde los ojos de un operador logístico pensamos a un plazo de 20 y/o 30 años mínimo porque es cuando se comienza a tener el retorno”.

Según Felipe De Francisco, “el llamado a los desarrolladores de parques es pensar en los siguientes aspectos de un inmueble:

• Una vida útil larga.
• Un piso resistente, por ejemplo, que soporte 5 toneladas o más.
• Bodegas de más de 7 metros de altura, DHL tiene un estándar de 12 metros como mínimo, aunque en Europa estamos construyendo con hasta 17 metros porque estamos automatizándolas.
• Automatizar a largo plazo una bodega.

En lo que se refiere a sostenibilidad, el ejecutivo de DHL admitió que esta se puede traducir en ahorros, con un buen diseño y planeación. Un ejemplo son los paneles solares, que son proyectos a largo plazo.

“En DHL estamos muy enfocados en los estándares ESG de sostenibilidad a largo plazo. Tenemos una meta para 2030 para reducir nuestra huella de carbono y ser completamente neutrales para 2050, y eso comienza desde las bodegas y el transporte”, dijo Felipe Defrancisco.

“Cuando hablamos de que las flotas de transporte serán eléctricas, en todos los parques logísticos debemos tener una electrolinera, donde cargar esos camiones. Costará más en el arranque, pero los ahorros a 10 ó 20 años serán significativos”, concluyó.

Caso Panamá Pacífico

En su participación, Hernán Riveros, de Panamá Pacífico, especificó que como “desarrolladores de parques logísticos construimos bodegas tipo A de buena calidad, donde les damos un respaldo a nuestros inquilinos, tenemos varias multinacionales como clientes, además de regionales y locales, que deseamos crezcan con proyectos a largo plazo y garanticen su inversión”.

“En la actualidad, nuestra vacancia es 0 %, habitualmente la tenemos del 10 %, pero después de la pandemia y debido al nearshoring que llegó a México, hoy estamos entre diseño y construcción en cerca de 140 000 metros cuadrados, de los cuales el 70 % ya lo tenemos alquilado. Esto sucede gracias al inmueble de buena calidad que podamos entregar al cliente y con una buena relación”, aseguró para concluir.

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