CBRE: Mercado inmobiliario industrial en frontera norte registra “gran crecimiento” en el tercer trimestre de 2023
El monitoreo de CBRE incluye la demanda de espacio de los usuarios en el mercado industrial de Saltillo, Reynosa y Ciudad Juárez.
Según CBRE, el panorama general del mercado industrial de la frontera norte es alentador con el crecimiento y las mayores cifras en los reportes. La nueva oferta acumulada en Saltillo es de más de 240 000 metros cuadrados desde que inició el año. Mientras que en Reynosa, es de más de 189 000 metros cuadrados; y en Ciudad Juárez es de 241 000 metros cuadrados.
Cabe destacar que estás cifras son las mayores registradas en un solo trimestre en ambas ciudades del norte de México.
A continuación, reproducimos el reporte MarketView 3T 2023 Frontera Norte de CBRE, de las tres ciudades fronterizas mexicanas, que incluye su panorama general, inventario y tasa de vacancia/disponibilidad:
Saltillo
La nueva oferta acumula de Saltillo más de 240 000 metros cuadrados desde que inició el año. Toda esta oferta se ha integrado al inventario completamente prearrendada.
Con un crecimiento anual del 66.3 % y 102 000 metros cuadrados en nuevos inicios de construcción, esta ciudad continúa con la actividad de edificación en máximos históricos. Tras un incremento anual del 12.2 %, registra también un récord en su precio de lista promedio, superando por primera vez los 5 dólares por metro cuadrado mensuales.
El mercado industrial de Saltillo cerró el 3T 2023 con una absorción neta acumulada de 323 000 metros cuadrados, la más alta en registro para un tercer trimestre y con un crecimiento anual del 24.4 % (259 000 metros cuadrados al 3T 2022). Por su parte, la absorción bruta acumulada se registró en 259 000 metros cuadrados. No obstante, se ha registrado un fuerte crecimiento en la venta de tierra industrial para usuarios finales durante los últimos trimestres, los cuales se espera terminen de definir los edificios a construir en la ciudad y se puedan integrar estas inversiones a la demanda industrial.
Panorama general de Saltillo
Coahuila continúa como el segundo mayor exportador a nivel nacional, tan solo detrás del estado de Chihuahua, acorde con información del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). Al finalizar el primer semestre del año se registró un crecimiento anual del 11 % en comparación con el acumulado de 2022 y aportó el 12 % de las exportaciones totales a nivel nacional. Por su parte, el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) reportó que en Coahuila se han generado más de 39 000 nuevos puestos de trabajo al cierre de agosto, lo que equivale a una variación anual positiva del 4.8 %.
Al finalizar el tercer trimestre del año el inventario industrial en Saltillo registra más de 4.2 millones de metros cuadrados existentes tras acumular 240 000 metros cuadrados en nuevas entregas desde que inició 2023. La actividad de construcción continúa en sus niveles máximos históricos al finalizar con 379 000 cuadrados distribuidos en 19 propiedades. El 82% de la superficie en construcción se encuentra prearrendada o corresponde a proyectos build-to-suit, dejando solamente 66 000 metros cuadrados para el mercado especulativo en la ciudad. La actividad de planeación registra a su vez 129 000 metros cuadrados que se espera inicien su construcción durante los próximos meses.
Durante el último trimestre se monitorearon 121 hectáreas en venta, lo que eleva el acumulado anual a más de 268 hectáreas distribuidas en los tres submercados de la ciudad. De este total el 86 % ha sido adquirido por compañías de origen chino de los sectores:
- automotriz, y
- manufactura diversa.
El panorama para el mercado industrial en Saltillo hacia el fin del año es positivo. La entrega de propiedades prearrendadas mantendrá la absorción neta en crecimiento, así como los próximos proyectos a detonarse dentro de la tierra que se vendió darán continuidad a la actividad de construcción y la expansión del inventario industrial en la ciudad. Saltillo se ha posicionado como una alternativa ante otros mercados más caros y saturados como Monterrey, y se espera que durante los próximos años siga adaptándose y creciendo para atender la industria de la electromovilidad.
Inventario
El inventario en Saltillo cerró en 4.2 millones de metros cuadrados, lo que significó un incremento anual del 10.5 %. Más de 74 000 metros cuadrados de espacios industriales fueron entregados durante el trimestre, en donde todos se integraron al inventario prearrendados. Ramos Arizpe continúa liderando el crecimiento del inventario, con el 71 % del de las nuevas entregas, dejando el resto al submercado de Arteaga.
Tasa de vacancia/disponibilidad
La tasa de vacancia cerró en 0.8 % dando continuidad a una pronunciada tendencia a la baja presente en la ciudad desde 2021, siendo este un nuevo mínimo histórico. La constante demanda industrial en Saltillo, en conjunto con un limitado crecimiento de la oferta especulativa, han contribuido a este descenso, en donde actualmente solo se comercializan 32 000 metros cuadrados en edificios existentes.
Al finalizar el tercer trimestre, la demanda industrial de la superficie total arrendada, por sector, es la siguiente:
- automotriz, 51 %;
- manufactura diversa, 29 %; y
- transporte & logística, 20%.
En cuanto al origen de estas inversiones, China continúa como el principal país en el mercado, con más de 65 000 metros cuadrados absorbidos durante el trimestre, que equivalen al 51 % de la demanda total. México toma el segundo lugar con otro 27 % de la superficie arrendada, dejando en tercer lugar a las inversiones estadounidenses, con otro 11 %. Para este trimestre solamente el 57 % de la absorción se concentró en proyectos build-to-suit, principalmente en el submercado de Saltillo al sur de la ciudad.
Panorama General de Reynosa
Las nuevas entregas acumulan más de 189 000 metros cuadrados. Es el crecimiento en el inventario más grande registrado en Reynosa.
La actividad de construcción registra una variación anual de 18.5 % a la baja. Se monitorean más de 60 000 metros cuadrados en construcción para el mercado especulativo.
La entrega de edificios build-to-suit y prearrendados continúa impulsando la absorción neta en Reynosa al cierre del 3T 2023, la cual acumula más de 135 000 metros cuadrados. La demanda industrial se ha desacelerado desde que comenzó el año, llevando el acumulado anual a su nivel más bajo registrado durante los últimos años. Esta contracción, en conjunto con nuevas desocupaciones monitoreadas durante los últimos meses, han elevado la tasa de vacancia a un 1.6 %, su punto más alto desde 2021. Aun así, la oferta se encuentra bastante limitada, por lo que la entrega de nuevos espacios especulativos hacia el final del año vendrá a ampliar la oferta industrial en la ciudad.
Indicadores del mercado de Reynosa
El mercado industrial de Reynosa cerró el tercer trimestre de 2023 con 3.3 millones de metros cuadrados de inventario existente. Durante los primeros tres trimestres se han integrado a la ciudad más de 189 000 metros cuadrados en nuevas entregas, convirtiéndose en el crecimiento anual más grande registrado. Cabe destacar que el 88 % de este crecimiento corresponde a espacios prearrendados o build- to-suit, sumando solamente 22 000 metros cuadrados al mercado especulativo. El submercado poniente ha sido el de mayor crecimiento, tomando el 72 % de la nueva oferta acumulada. El resto lo comparten el Puente Pharr (22 %) y San Fernando (7 %).
Después de llegar a un máximo histórico durante la primera mitad del año, la actividad de construcción cerró un 18.5 % por debajo de lo monitoreado durante el 3T 2022, finalizando en 112 000 metros cuadrados. En contraste con la tendencia registrada durante el último año, el desarrollo de edificios especulativos vuelve a tomar la delantera en la ciudad, con el 54 % de la superficie total en construcción, dejando el resto a proyectos build-to-suit. Aunque actualmente se tienen monitoreados 68 000 metros cuadrados en proyectos en planeación, el inicio de obras de estos se mantiene incierto debido al descenso en la demanda industrial en la ciudad, por lo que los desarrolladores se mantienen a la expectativa del comportamiento del mercado durante los próximos meses.
El panorama hacia el fin del año para el mercado industrial en Reynosa es mixto. Por un lado, la demanda industrial se ha contraído significativamente desde que inició del año, lo que ha llevado a un incremento en la tasa de vacancia en la ciudad y una desaceleración en el ritmo de crecimiento de los precios de salida. Sin embargo, el más reciente reporte sobre las Economías Regionales del Banco de México (Banxico) posicionó a Reynosa como la sexta ciudad a nivel nacional con mayor potencial para la relocalización de empresas extranjeras. Asimismo, la Secretaria de Desarrollo Económico local compartió que existen más de 50 proyectos en desarrollo para nuevas inversiones extranjeras en el estado, los cuales de concretarse tendrán un impacto positivo en la actividad industrial de la ciudad.
Inventario
El inventario industrial en Reynosa cerró con 3.3 millones de metros cuadrados al cierre del 3T 2023, lo que significó un incremento anual del 9.5%. La nueva oferta trimestral sumó 81 000 metros cuadrados, localizados en tres proyectos de los cuales un 83 % se entregó prearrendado. El submercado poniente continúa como el principal impulsor del crecimiento del inventario, al concentrar 68 000 metros cuadrados (84 %) de la nueva oferta.
Tasa de vacancia/disponibilidad
La tasa de vacancia continuó con la tendencia al alza presente en el mercado desde que inició el año, cerrando en 1.6 % (vs. 0.0 % en 3T 2022). Este crecimiento fue impulsado por la entrega de un edificio especulativo.
Al cierre del tercer trimestre del año la actividad de mercado en Reynosa mostró un crecimiento al registrar poco más de 31 000 metros cuadrados distribuidos en tres transacciones.
Los sectores impulsores de esta demanda son manufactura diversa con 59 %; dejando la superficie restante a transporte & logística, con 12 000 metros cuadrados. Al igual que en el segundo y primer trimestre del año, toda esta inversión es originaria de los Estados Unidos, país de origen de toda la demanda industrial acumulada en Reynosa al finalizar el 3T 2023. Si bien, durante el último trimestre no se monitorearon nuevos proyectos build-to-suit, en el acumulado anual este tipo de transacciones representa el 39% de la demanda industrial.
Indicadores del mercado de Ciudad Juárez
El tercer trimestre de 2023 cerró con 241 00 metros cuadrados de absorción neta, la mayor cifra registrada en un solo trimestre. En lo que va del año, el mercado ha experimentado más de 520 000 metros cuadrados de absorción neta.
La absorción neta provino casi en su totalidad de la entrega de proyectos especulativos pre-arrendados y proyectos de construcción a medida.
Las tasas de desocupación aumentaron tras la entrega de espacio especulativo vacante.
El tercer trimestre de 2023 cerró con 687 000 metros cuadrados de espacio en construcción. 19 proyectos, de 436 000 metros cuadrados, son especulativos.
El mercado industrial Juárez registró otro trimestre récord. Tanto la absorción neta como la entrega de nuevo inventario alcanzaron nuevos máximos, superando significativamente los récords anteriores. La actividad y la absorción durante el tercer trimestre de 2023 se limitaron principalmente al prearrendamiento de proyectos especulativos y a la entrega de proyectos especulativos pre-arrendados y de construcción a medida. Se entregó producto nuevo y desocupado, lo que provocó un aumento en la tasa de desocupación, pero se mantuvo por debajo del 2.0 %. Aunque hay una cantidad sustancial de inventario en marcha, el mercado se mantuvo ajustado ya que la disponibilidad es limitada.
Absorción, actividad actual y tutura
El tercer trimestre de 2023 cerró con usuarios que buscaban 176 000 metros cuadrados, aproximadamente 70 000 por debajo del promedio de los 50 últimos trimestres. En comparación con el segundo trimestre de 2023, la demanda cayó en 60 000 metros cuadrados, aproximadamente 37 000 metros cuadrados de esa disminución se debieron a la demanda de espacio que se convirtió en acuerdos. Sin embargo, la demanda sigue superando a la oferta. Los usuarios buscan espacios que van desde los 2 700 metros cuadrados a los 23 000 metros cuadrados. Los fabricantes de automóviles y repuestos, los fabricantes de electrodomésticos y las empresas de papel y embalaje representan el 64% de la demanda total.
