CDMX, joya de la corona logística para ProximityParks

En la Ciudad de México (CDMX) se genera la mayor parte de la demanda de comercio electrónico en México y es también en este lugar donde existen los mayores cuellos de botella logísticos para el envío de mercancías. ProximityParks —empresa de inversión y desarrollo de parques industriales de última milla— anunció recientemente la construcción de su nave industrial de este tipo número 17 en Xochimilco con el objetivo de abastecer el sur poniente de la ciudad.

De estas 17 propiedades, 13 están en la CDMX, por lo que este punto es considerado “la joya de la corona” del desarrollador inmobiliario y espera triplicar esta cantidad a finales de 2027 con una inversión adicional de 6 mil millones de pesos (mmdp). El portafolio de la empresa es de aproximadamente 360 mil metros cuadrados y sus principales clientes son Mercado Libre y FedEx.

La compañía organizó un recorrido para medios de comunicación por su parque industrial de last mile, ProximityParks Lomas Verdes, ubicado en el Estado de México, el cual ya fue rentado por empresas de logística y distribución, quienes empezarán operaciones entre enero y marzo de 2025.

En entrevista exclusiva para LogistiXnews, Hugo Pérez, Chief Commercial Officer (CCO) de ProximityParks, habló del crecimiento que ha tenido la compañía a la par del incremento de la demanda de comercio electrónico, en qué ciudades planean ampliar su portafolio, así como del mercado de los parques de última milla en un contexto en donde cada vez más marketplaces como Amazon o Mercado Libre demandan de este tipo de naves.

Hugo Pérez indicó que a medida que el eCommerce continúa creciendo y sigue teniendo más penetración, los parques de última milla registran mayor demanda. Ante esto, la estrategia de ProximityParks no es “atrapar” esa demanda, sino preverla, es decir, analizan en dónde están los mayores cuellos logísticos y operativos de las ciudades y ahí establecen sus naves industriales.

“Ciudad de México es la joya de la corona para ProximityParks porque la mayor parte de la demanda de comercio electrónico se genera en este lugar, y es donde se exacerba el tráfico y la distancia. Conforme estos factores se potencializan en la CDMX hay más espacios para meter más propiedades y solucionar más cuellos de botella; vamos a seguir invirtiendo en esta ciudad, tiene más potencial de crecimiento y de solucionar más problemas logísticos, pero queremos crecer en Monterrey y Guadalajara con más de tres propiedades en cada estado y vamos a un ritmo acelerado en los dos”, aseguró Hugo Pérez.

El directivo afirmó que sus principales clientes, Mercado Libre y FedEx, demandan un servicio casi personalizado de atención a las propiedades en cuestión de operación, mantenimiento, seguridad, etc., por lo que buscan dar respuesta inmediata como una promesa de servicio al arrendatario, en un entorno en donde prácticamente no existe una cultura de servicio al cliente para las propiedades industriales, documentó.

Específicamente en la seguridad de las infraestructuras, Hugo Pérez indicó que los códigos de construcción se han transformado en la Ciudad de México, ya que han aumentado y se han vuelto más rigurosos los estándares de protección para atender los problemas sísmicos.

“Al ser más riguroso el estándar de edificación tenemos que hacer un gran trabajo de construcción, pero se traduce en propiedades más seguras, cuesta trabajo entender y ver qué se requiere… es un reto, pero tenemos que hacerlo inherente en nuestros negocios”, consideró.

Respecto al anuncio de hace una semana de construir su parque industrial de última milla 17 en Xochimilco, el ejecutivo refirió que está bien posicionado para destrabar otros cuellos de botella logísticos en el sur poniente de la Ciudad de México, una zona que carece de inventario industrial como operador logístico, pero que tiene un gran potencial de distribución. Al igual que otras naves de la empresa, el ProximityParks de Xochimilco requerirá de remodelación y se prevé que estará en operación a finales de 2026.

Por otra parte, Hugo Pérez abundó que las áreas en donde van a redoblar esfuerzos de inversión son Naucalpan, Vallejo e Iztapalapa, debido a que, dijo, son zonas que tienen cero inventarios en el desarrollo de bodegas de este tipo.

Finalmente, respecto al futuro de los parques industriales de última milla, Hugo Pérez afirmó que “la tendencia de crecimiento continuará de manera acelerada a medida que otras compañías de comercio electrónico adquieran más espacios. Hoy Mercado Libre cierra un centro de distribución y eso se traduce y ´cascadea´ en mayor demanda por nuestros espacios. ¿Qué sigue para nosotros?, seguir invirtiendo al ritmo en que vamos con la promesa de 6 mmdp en los siguientes tres o cuatro años, sí podemos acelerar el tiempo, pero siempre con esta especialización y precisión que nos caracteriza”.

El eCommerce en el modelo de negocio de ProximityParks

Durante el recorrido por el parque industrial de Lomas Verdes, Mario Berlanga, CEO y cofundador de ProximityParks, señaló que la principal promesa para atraer fondos de inversión para el desarrollo de sus proyectos inmobiliarios es ofrecer inmuebles en donde la inversión sea segura y con mucho potencial de rentabilidad.

“Fue una apuesta atrevida (para los inversionistas), pero al mismo tiempo no difícil de comprar porque el eCommerce va creciendo sí o sí. Cuando empezamos en 2017, el comercio electrónico en México era el 1 o 2 % de las ventas totales de comercio o de retail; en países emergentes como China andaba en 20 %, en los más desarrollados como Estados Unidos era 14 %, Reino Unido andaba en el 20 o 25 %, esto era antes de la pandemia, y vimos que el eCommerce iba a crecer, y dijimos: ´si no lo trae alguien, queremos ser nosotros´, alguien tiene que traer bodegas en el centro de la ciudad porque hoy por hoy todos compramos por comercio electrónico”, expresó.

Contextualizó que actualmente el ticket promedio del comprador online no rebasa los 500 pesos, por lo que consideró que, si los pedidos se entregan desde un punto de la Ciudad de México o sus alrededores, los costos y los tiempos de entrega se reducen considerablemente.

“Nuestro objetivo es la creación de una red, tenemos dos propiedades en Santa Fe, una en Coyoacán, una en la Colonia del Valle, una sobre Viaducto, varias en el norte y en Iztapalapa queremos ayudar a nuestros clientes a que atiendan toda el área metropolitana… la industria no podría florecer y no hubiera podido crecer y tener el impacto que está teniendo si no estuvieran los parques industriales de última milla, esa fue la promesa que les hicimos a los inversionistas”, afirmó Mario Berlanga.

El ejecutivo agregó que su modelo de inversión funciona únicamente en ciudades grandes, ya que lo que ofrecen como organización es proximidad. Dijo que están interesados en ciudades como Puebla, Querétaro y Tijuana, pero aclaró que aún no saben si van a invertir o no y cuándo.

“Se requiere conocer estos mercados a profundidad para hacer estas apuestas, somos como francotiradores [sic], son tiros de precisión, no de volumen porque si te equivocas en una de estas propiedades y no hay a quién le sirva y no estás resolviendo un problema logístico, se te queda vacío, tendrías que rentar significativamente por debajo y ni estarías haciendo el retorno que nuestros inversionistas esperan”, resaltó.

Mario Berlanga aclaró que la empresa únicamente se enfoca en el desarrollo de parques industriales de última milla, no hace otro tipo de edificación comercial, incluso dijo que compran propiedades comerciales y las transforman en industriales. Un ejemplo es ProximityParks Lomas Verdes, la cual modificaron radicalmente de un centro deportivo con alberca de alta gama a una bodega logística.

“Tenemos 16 propiedades en el portafolio (más la recién anunciada en Xochimilco), 14 son nuestras, dos son rentadas porque no nos quisieron vender, rentamos a 30 o 40 años, le metemos dinero, las remodelamos como la de Santa Fe, era una cancha de futbol, y hoy está operando ahí Mercado Libre para abastecer toda la zona poniente de la CDMX, realiza decena de miles de paquetes diariamente, sobre todo ahora que viene el peak season. Como fondo de inversión lo que buscamos es ser dueños”, enfatizó Mario Berlanga.

ProximityParks Lomas Verdes

El ProximityParks Lomas Verdes tiene áreas rentables de casi 25 mil metros cuadrados, cuenta con mezanine y está diseñado de manera modular en tres modelos, dos de ellos fueron rentados por una empresa y el otro por otra organización, ambas de logística y distribución.

“Es muy raro que en un ProximityParks haya alguien haciendo un proceso de manufactura: uno, no nos gusta; dos, tenemos temas con uso de suelo que no es para eso, nosotros nos enfocamos en empresas de logística, la gran mayoría de paquetería”, señaló Mario Berlanga.

Como en otras naves, en Lomas Verdes se cambiaron sistemas de techos, se renovó el sistema de pisos y el porcentaje de iluminación se determinó con base en la certificación LEED (Leadership in Energy & Environmental Design, liderazgo en energía y diseño), además cuenta con generadores de energía limpia e infraestructura para vehículos eléctricos. Actualmente, la empresa está en el proceso de la certificación LEED de esta nave.

A diferencia de los centros de distribución en donde se requiere una altura mayor para soportar el tamaño de los racks para el almacenamiento de las mercancías, en los parques industriales de última milla la altura no es tan importante, ya que se llevan a cabo operaciones de cross docking.

“Con el sistema de cross docking, en la madrugada llegan los tráileres, bajan paquetes, los sortean en bandas y salen tres horas después, de esa manera abastecen a la ciudad. También hay diversos usos de las naves, varios de nuestros clientes son de alimentos y bebidas, farmacéuticas y paqueteras, y requieren espacios habilitados para refrigeración, ya sea ellos, o nosotros invertimos para acondicionar las áreas, Lomas Verdes no es la excepción”, explicó Mario Berlanga.

El parque está dividido en:

• 14, 009 m² de almacén
• Hasta 5 % del área arrendable para oficinas.
• Patios interiores de maniobras y acceso por Av. Lomas Verdes.
• 12 muelles deprimidos para tráileres, topes y puertas de muelle.
• Con 130 cajones de estacionamiento.

ProximityParks organizó la primera edición de su concurso Muralmente Cerca que tuvo como objetivo “llevar más allá su estrategia de reciclaje urbano y revitalización de espacios, a través de un diseño consciente, prácticas constructivas sustentables, y el arte urbano, como ejes de transformación social”.

El ganador del certamen fue Luis Antonio Medina, artista urbano, con su obra “Armonía en Movimiento”, quien en un muro de 400 m² del ProximityParks Lomas Verdes plasmará un diseño que simboliza la innovación, la velocidad en un entorno sostenible, así como elementos naturales y de paquetería.

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