eCommerce avanza e impacta en el sector inmobiliario logístico
El comercio electrónico impulsa la demanda de más de 32.5 millones de metros cuadrados en espacios logísticos
A pesar de la normalización tras la pandemia, el comercio electrónico sigue en auge y redefiniendo el panorama retail y logístico. La creciente preferencia de los consumidores por la conveniencia y variedad en sus compras impulsa la expansión del sector eCommerce, aumentando la demanda de espacios logísticos y provocando cambios en la estrategia inmobiliaria de los detallistas. Según un informe reciente de Prologis Research titulado The E-commerce Boom Isn’t Over: Implications for Logistics Real Estate, estas tendencias continúan moldeando el futuro del sector logístico.
El eCommerce domina el crecimiento de las ventas minoristas
En 2024, el comercio electrónico representó el 56% del crecimiento total de las ventas minoristas en Estados Unidos, con un incremento interanual del 8.0%, en comparación con el 1.8% registrado por las ventas en tiendas físicas. Este fenómeno ha llevado a los minoristas a priorizar sus operaciones en línea, reduciendo sus espacios comerciales y ampliando sus centros logísticos. Desde la pandemia, el espacio logístico ocupado en EU creció un 12%, mientras que el espacio minorista disminuyó un 2.4%, según datos del informe de Prologis Research.
Mayor demanda de espacios logísticos
Las empresas de eCommerce requieren hasta tres veces más espacio logístico que el comercio físico, y se espera que esta tendencia continúe. Para 2030, la penetración del comercio electrónico en EU alcanzaría el 30% del total de bienes vendidos, generando una demanda adicional de entre 23.2 y 32.5 millones de metros cuadrados (2,322 y 3,251 hectáreas) en espacios industriales.
El comercio electrónico transfronterizo también está en expansión. En 2024, las ventas de plataformas internacionales en EU se duplicaron, alcanzando los 44,000 millones de dólares, impulsando la demanda de espacios en zonas estratégicas y centros de distribución. Empresas como Shein y Temu han incrementado su presencia en EU, pasando de 6,000 millones de dólares en ingresos en 2022 a 44,000 millones de dólares en 2024, según el informe de Prologis Research.
Cambios en las políticas de importación
Las modificaciones en la regulación comercial podrían impactar la logística de empresas que dependen de modelos de “construcción bajo pedido” vía transporte aéreo. De eliminarse las exclusiones de de minimis, las compañías deberán migrar a envíos marítimos, aumentando los tiempos de entrega y la necesidad de mantener inventarios dentro de EU.
Shein, Temu y TikTok Shop aceleran ajustes en sus cadenas de suministro
Ante la posible eliminación o reducción de las disposiciones de de minimis en las regulaciones comerciales de EU, los importadores comenzaron a tomar medidas hace más de un año. Empresas de moda rápida y plataformas de eCommerce como Shein, Temu y TikTok Shop han liderado este cambio, adaptando sus operaciones a una posible restricción en el uso de envíos aéreos de bajo valor.
Aunque las importaciones bajo de minimis representan solo el 2% de las importaciones totales de EU y el 4% de las provenientes de Asia, el impacto en modelos de negocio basados en la producción “built-to-order” con transporte aéreo será significativo.
En caso de que estas exclusiones sean eliminadas, las compañías deberán migrar a envíos marítimos, lo que implicará mayores tiempos de entrega y la necesidad de almacenamiento dentro de EU para mantener el ritmo de distribución. Esto acercaría sus cadenas de suministro a los modelos ya implementados por grandes jugadores del eCommerce en el país.
Transformación del comercio minorista
El auge del eCommerce ha llevado a cierres masivos de tiendas físicas en 2024, el nivel más alto desde 2020. Sin embargo, también ha impulsado tendencias como el “showrooming”, donde las tiendas sirven más como exhibiciones que como puntos de venta con grandes inventarios. Esto ha generado una mayor demanda de almacenes urbanos para reposiciones rápidas.
El 76% de los consumidores en 2024 esperaba devoluciones gratuitas, en comparación con el 40% en 2019, mientras que el 70% anticipaba envíos en el mismo día o al día siguiente. Esto está impulsando a los minoristas a reubicar almacenes cerca de los centros urbanos para mejorar la velocidad de entrega.
El efecto del multiplicador 3x en la demanda logística
El impacto del comercio electrónico en la demanda de espacios logísticos sigue siendo significativo, manteniendo una relación de 3 a 1 con respecto al comercio físico desde hace una década. Prologis Research ha analizado y actualizado esta correlación desde 2014, observando que, pese a la creciente automatización e implementación de inteligencia artificial en la logística, la necesidad de espacio se mantiene estable.
Este fenómeno se debe a varios factores que compensan la eficiencia tecnológica: una mayor variedad de productos, niveles de inventario más profundos, envíos directos al consumidor que requieren más espacio, procesamiento de devoluciones y servicios de valor añadido, como el ensamblaje de productos. Estas dinámicas continúan impulsando la expansión de los centros de distribución y almacenamiento, consolidando al sector logístico como un pilar clave en la evolución del comercio electrónico.
El panorama en Europa
Europa continental mantiene un nivel de penetración de comercio electrónico del 10%, muy por debajo del 33% del Reino Unido, lo que señala un gran potencial de crecimiento. Empresas asiáticas como Shein, AliExpress y Temu han capturado el 34% de las órdenes en España y han aumentado su participación en Alemania del 2% en 2022 al 7% en 2024. Se espera que esta expansión impulse la demanda de entre 1.39 y 1.86 millones de metros cuadrados (139 y 186 hectáreas) de espacio logístico por año en los próximos cinco años, según Prologis Research.
Al cierre
El comercio electrónico sigue siendo un motor clave de demanda para bienes raíces logísticos. La creciente penetración digital está obligando a los minoristas a reconfigurar sus cadenas de suministro para optimizar las entregas, lo que mantendrá elevada la demanda de espacios industriales en el futuro cercano.
Con un crecimiento constante y la evolución de los hábitos de consumo, el sector logístico seguirá desempeñando un papel fundamental en la economía global.
