Las ventajas competitivas de los parques industriales de última milla

En México, el crecimiento de los parques industriales de última milla ha ido al alza. Desde su aparición en 2017 a la fecha, éstos han tenido una mayor demanda gracias a la creciente adopción del comercio electrónico y a los cambios de hábitos del consumidor. De acuerdo con datos de ProximityParks, la tasa de vacancia de esta industria es a bajo del 3 % y promete un mayor crecimiento en el corto plazo.

En entrevista exclusiva con LogistiXnews, Hugo Pérez, CCO y socio, y Rodrigo Villanueva, socio de Inteligencia Logística en ProximityParks, hablaron de la evolución de este mercado, sus principales características que los definen y diferencian de otras naves y qué tipo de empresas demandan de ellas para agilizar la entrega de mercancía y de productos al cliente final.

“En 2017 se introdujo este concepto y hemos visto un crecimiento importante debido a la adopción del comercio electrónico y a los cambios de hábitos del consumidor. Hubo un parteaguas en la pandemia donde la absorción del eCommerce se fue al 90 % y demandó muchísimos espacios para poder hacer las entregas de última milla, en ese momento eran muy pocos o casi inexistentes; en 2023, la adopción del comercio digital creció casi 26 %, por lo cual sigue habiendo una demanda para este tipo de espacios”, destacó Hugo Pérez.

Contextualizó que la evolución en la cadena de suministro ha pasado de tener el inventario fuera de las ciudades en bodegas muy grandes y mandar el mismo día de la entrega hacia centros de envíos mucho más cercanos o pegados al consumidor final dentro de las ciudades. Y es este tipo de espacios lo que actualmente se conocen como parques industriales de última milla.

Las infraestructuras del último tramo de la cadena se ubican principalmente en la Ciudad de México (CDMX), Monterrey y Guadalajara y esto se debe a que esas zonas concentran cerca del 70 % del eCommerce del país, según datos de ProximityParks. Las tres entidades tienen tasas de vacancia a bajo del 3%.

A diferencia de las naves industriales que han despegado a raíz del crecimiento del nearshoring y que se diseñan específicamente para el asentamiento de plantas con la infraestructura y el equipamiento de servicios correspondiente, las instalaciones que tienen el formato de última milla se distinguen por la ubicación y el enfoque de sustentabilidad, subrayó Hugo Pérez.

“Los parques industriales tradicionales están muy a las afueras de la ciudad. El de última milla o last mile debe estar dentro los principales centros de consumo, esa es la diferencia. La segunda, a parte del tamaño, es el enfoque en sustentabilidad, ya que al acercar el último punto de entrega al consumidor final reduces el tiempo de envío. Además, puedes hacer una distribución mucho más respetuosa con el ambiente, rápida y más económica, de esta manera se benefician la empresa encargada de la última milla, el comercio electrónico y el consumidor”, subrayó el directivo.

El ejecutivo aclaró que por sí mismo el nearshoring no atrae jugadores de última milla, pero sí capta empresas extranjeras que detonan economías de escala, cuya ubicación es muy importante, ya que se vuelven consumidores de comercio electrónico, demandan más pedidos y más lugares de última milla.

Sobre cómo se comporta el mercado, Hugo Pérez afirmó que existe un claro déficit entre el número de metros cuadrados que hay en las afueras de la ciudad con centros de distribución o bodegas industriales grandes y las naves de última milla, las cuales, dijo, están mejor ubicadas para poder dar atención al último tramo de la entrega de las mercancías.

Los números de ProximityParks

• Tiene siete años en la industria y cuenta con 13 parques industriales de última milla.

• En los próximos cuatro años va a invertir 8 mil millones de pesos en propiedades en México.

• Su portafolio inmobiliario suma más de 280 mil metros cuadrados (aproximadamente 3 millones de pies cuadrados) dentro de las zonas urbanas de CDMX, Monterrey y Guadalajara, a través de un modelo basado en datos y de construcción sustentable.

• Reduce los tiempos de traslado de los vehículos y ahorra en promedio 20 % en sus emisiones de CO₂ al medio ambiente.

• Utiliza un 34 % menos de agua que el promedio de otros parques.

• Su objetivo es obtener la certificación LEED del USGBC para todo su portafolio. Actualmente cuenta con tres certificaciones GOLD y ocho propiedades están en proceso de certificación.

Las empresas que hoy buscan el formato de última milla son las de paquetería como por ejemplo FedEx y DHL, así como los eCommerce Mercado Libre, Amazon y otros que están llegando al mercado mexicano como Temu —operada por la compañía china PDD Holdings— y Shein —minorista de moda y ropa deportiva de origen chino— que tienen venta online y que requieren de este tipo de espacios para hacer sus entregas.

Acerca de cómo están equipadas las infraestructuras, el directivo indicó que el factor de sustentabilidad es intrínseco del negocio, y ejemplificó que su compañía utiliza energías de fuentes naturales para que entre el 20 y 40 % de la que se produce en ellas salga a partir de orígenes renovables. Además, ha instalado cargadores eléctricos a fin de que sea más rápida la adopción de vehículos con esta tecnología, la cual ya es una tendencia entre las grandes empresas de paquetería.

En el corto plazo, señaló Hugo Pérez, los parques de last mile tendrán mayor crecimiento en México para atender la demanda del eCommerce, que también sigue al alza, y pronosticó que las empresas seguirán invirtiendo en CDMX, Monterrey y Guadalajara.

Estrategia de la empresa

ProximityParks, empresa de bienes raíces que desarrolla y renta espacios, inició operaciones en 2017 en el sector de parques de última milla, a la fecha cuenta con 13 naves y continua con su crecimiento con el 95 % de ocupación.

Rodrigo Villanueva describió que la compañía tiene un departamento de inteligencia logística que surgió de la necesidad de entender cómo opera y cuál es la función del cliente que demanda del servicio de los parques de última milla.

A través de herramientas propias, la empresa analiza datos demográficos, tendencias de compras en línea y mercados más desarrollados en estos parques logísticos como Reino Unido, China y Brasil, países que registran mayor crecimiento de su comercio electrónico.

A finales de 2023, ProximityParks anunció el cierre del Fondo II, una infraestructura con una inversión inicial de 3 mil 275 millones de pesos por parte de inversionistas nacionales y extranjeros. En la primera quincena de abril de este año, la compañía cerró la compra de su treceava propiedad en la zona de Iztapalapa, en CDMX.

“Dentro del negocio de bienes raíces, estamos intentando diferenciarnos con un enfoque sustentable y de inteligencia logística para decidir mejores ubicaciones, diseñar propiedades más eficientes con el objetivo de que quienes nos renten hagan entregas más amigables con el medio ambiente y que el consumidor final se beneficie”, concluyó Hugo Pérez.

ProximityParks fortalece su infraestructura para última milla con 190 mdd