ProximityParks, la logística urbana que transforma

— ¿Cómo está evolucionando la demanda de espacios logísticos de última milla en las principales áreas metropolitanas de México y qué factores están impulsando este crecimiento?

Seguimos viendo una demanda importante. El comercio electrónico, la paquetería y otras industrias han crecido en gran medida en los últimos años, y al mismo tiempo se tiene un alto crecimiento de urbanización en las ciudades. Esto provoca una situación de escasez de espacio logístico urbano, particularmente dentro de las ciudades más grandes y densamente pobladas como CDMX, Monterrey y Guadalajara.

El comercio electrónico es el principal factor que ha impulsado esta demanda, ya que requiere tres veces más espacio de almacenamiento y procesamiento logístico que el comercio tradicional y los consumidores demandan tiempos de entrega cada vez más cortos. Por ello, la proximidad al consumidor final se ha vuelto un diferenciador clave en comparación con las ubicaciones de centros de distribución tradicionales, que están en las periferias de las ciudades. En ProximityParks vimos venir esa oportunidad y fuimos los pioneros en México arrancando operaciones en agosto de 2017.

Estar más cerca de los consumidores finales les permite a nuestros clientes hacer entregas de manera más rápida, económica y amigable con el medio ambiente.

En ProximityParks somos los líderes en este segmento, con el portafolio más grande, la infraestructura de mayor calidad y las ubicaciones más estratégicas en los mercados clave del país.

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— ¿Cuál es el papel de los parques industriales de última milla en la optimización de las cadenas de suministro y en la reducción de costos logísticos para las empresas de comercio electrónico y distribución?

Este tipo de propiedades, como las que tenemos en ProximityParks, juegan un papel clave para las empresas de la “nueva economía”.

Nos enfocamos en atender a empresas de logística, comercio electrónico, alimentos y bebidas, farmacéuticas, entre otras, en la fase de almacenamiento y/o procesamiento final antes de la entrega de mercancías a los consumidores finales.

Un ProximityParks, al estar ubicado cerca de donde viven y compran las personas, permite que los vehículos de reparto de nuestros clientes reduzcan sus kilómetros recorridos. La proximidad a los clientes urbanos permite acortar los tiempos de entrega y realizar más entregas en una misma ruta. Esto se traduce en menos vehículos y conductores más productivos, reduciendo tanto costos de entrega como el tráfico vehicular y las emisiones de CO₂ hasta en un 30 %.

— La rapidez en la entrega es clave para el eCommerce. ¿Cómo contribuyen las ubicaciones estratégicas de ProximityParks a mejorar los tiempos de entrega y la eficiencia operativa?

Al estar ubicados estratégicamente en zonas de alto consumo, nuestros parques permiten a las empresas acercar sus productos al consumidor final, lo que se traduce en una importante reducción de los trayectos y tiempos de entrega, de los costos de transporte y del impacto al medio ambiente.

Los parques industriales tradicionales normalmente se encuentran en las afueras o incluso en otras ciudades que no son aquellas en donde está el consumidor final. En ProximityParks seleccionamos cuidadosamente cada ubicación, a través de nuestros procesos internos y el uso de herramientas de tecnología y análisis de datos que genera nuestro departamento de Inteligencia Logística.

— La sostenibilidad es un tema cada vez más relevante en la logística. ¿Qué medidas están implementando en sus parques industriales para reducir la huella de carbono y hacer las entregas más ecológicas?

Nosotros no operamos como tal las entregas, eso lo realizan nuestros clientes (arrendatarios), lo que hacemos es implementar procesos de construcción, materiales y tecnología en nuestros parques industriales de última milla siguiendo los estándares de certificaciones internacionales como LEED. Así, facilitamos a nuestros clientes el hacer las entregas de esa manera más ecológica.

La sustentabilidad siempre ha sido un pilar fundamental en ProximityParks. Estamos firmemente comprometidos con la implementación de mejores prácticas de urbanismo, constructivas y logísticas que permitan una industria con menor impacto al medio ambiente.

Uno de nuestros principales diferenciadores es que no todas nuestras propiedades son construidas desde cero. En la gran mayoría hemos logrado reciclar y rehabilitar construcciones existentes, generando importantes ahorros en emisiones al ambiente derivadas del uso de concreto y/o acero. Por ejemplo, llevamos a cabo la primera conversión de un local comercial a una propiedad industrial en el país. Lo que antes era una concesionaria de autos en una ubicación premium en el sur de CDMX, reutilizamos estructuras existentes y lo convertimos en un centro logístico sustentable, de última generación.

Quisiera mencionar que hacer este proceso es a veces incluso más difícil que construir desde cero, pero realmente creemos que en la industria debemos adoptar estas prácticas más sustentables para contribuir a un futuro más limpio.

Otros aspectos que tenemos en nuestros parques es que buscamos el aprovechamiento de luz natural, contamos con sistemas de iluminación LED, e invertimos en sistemas fotovoltaicos de última generación para generar energía limpia y así cubrir entre el 20 % y el 100 % del consumo de nuestros clientes. Asimismo, utilizamos equipos sanitarios modernos que permiten que un ProximityParks utilice en promedio un 34 % menos de este recurso que el promedio de otros parques industriales.

Actualmente todas nuestras propiedades cuentan con certificaciones LEED Gold o se encuentran en proceso de recibir la certificación. Adicionalmente, nuestras propiedades son “EV-ready”, es decir, que cuentan con la infraestructura para la carga de vehículos eléctricos que ha permitido a nuestros clientes comenzar su transición a la electromovilidad.

En ProximityParks creemos que como líderes del sector tenemos la responsabilidad de impulsar un cambio hacia una logística de última milla más limpia y, por ello, invertimos en nuevas tecnologías y las mejores prácticas para reducir el impacto al medio ambiente.

— La urbanización y la congestión del tráfico son desafíos crecientes para la logística de última milla. ¿Cómo ayuda ProximityParks a mitigar estos problemas en las ciudades donde opera?

El reto de la urbanización tiene dos aspectos clave: el primero es que se concentra una gran cantidad de consumo en ciertas zonas urbanas densamente pobladas y, el segundo, es que, por su misma naturaleza, estas zonas están muy saturadas de construcciones habitacionales y comerciales y no cuentan con espacios apropiados para llevar a cabo la logística de última milla necesaria para satisfacer todo ese consumo de manera eficiente y limpia.

En ProximityParks nos especializamos en transformar propiedades abandonadas o subutilizadas y convertirlas en centros logísticos modernos y sustentables. Al lograrlo, se mejora el entorno inmediato de manera importante, impulsando la seguridad, el atractivo estético de la zona, se revaloran las propiedades aledañas y se fomenta el crecimiento económico.

En cuanto al tema de congestión de tránsito, la cercanía de nuestras propiedades con los consumidores finales permite rutas mucho más cortas y eficientes, reduciendo de manera importante el número de vehículos de reparto en la ciudad. Además, en línea con nuestro compromiso de ser “buenos vecinos”, nuestros ProximityParks se diseñan con amplios patios de maniobra internos, donde los vehículos de transporte pueden realizar los procesos de carga y descarga al interior de la propiedad, evitando congestiones de tránsito en el exterior.

— En un contexto de alta demanda de espacios logísticos, ¿qué ventajas competitivas ofrece ProximityParks frente a otros desarrolladores de bienes raíces industriales?

Lo primero es que en ProximityParks contamos con un equipo con gran especialización y profundo conocimiento específicamente en logística de última milla. Por lo que no somos simplemente desarrolladores de bienes raíces industriales; somos expertos en logística que entendemos los retos de cada uno de nuestros clientes y diseñamos parques con las características que les permiten operar con mayor eficiencia.

Otro de nuestros diferenciadores importantes es nuestro compromiso con la sustentabilidad y la incorporación de mejores prácticas en nuestros parques, asegurando el cumplimiento de los más altos estándares ambientales a nivel mundial, lo que no solo beneficia al medio ambiente, sino que también reduce los costos operativos para nuestros clientes.

Además, contamos con el portafolio más grande y sustentable de propiedades industriales para logística de última milla en el país, sumando más de 430 mil metros cuadrados divididos entre las tres principales ciudades del país, lo que les da mayor opción y acceso a nuestros clientes para estar cerca de sus consumidores finales y construir una cadena de suministro mucho más eficiente.

— ¿Cómo ha impactado el crecimiento del quick commerce y las expectativas de entregas ultrarrápidas en el diseño y operación de sus parques industriales?

Desde que iniciamos la compañía en 2017, habíamos identificado que el comercio electrónico dependería en gran medida de los tiempos y costos de entrega de cada paquete. Es por ello que nuestro modelo de negocio ha sido exitoso y continúa creciendo.

La forma de comprar y de consumir de las personas en México y el mundo sigue privilegiando la inmediatez y, con ello, el valor de la proximidad sigue en aumento. Eso ha permitido que nuestros parques estén prácticamente arrendados en su totalidad y que podamos seguir creciendo nuestro portafolio de inversiones en las principales ciudades del país.

— ¿Cuáles son los planes de expansión de ProximityParks en México y qué características buscan en las nuevas ubicaciones para desarrollar sus proyectos?

ProximityParks cuenta con más de 9 mil millones de pesos en activos bajo administración en México, enfocados en el desarrollo de parques industriales de primera clase ubicados en las principales ciudades del país (Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara). Nos respaldan inversionistas privados e institucionales locales y extranjeros, incluyendo a las principales Afores mexicanas.

Actualmente tenemos un plan para invertir 6 mil millones de pesos en los próximos tres años en México. Para este 2025, estamos considerando una inversión de alrededor de mil 600 millones de pesos que permitirá la inversión en 4 a 6 nuevos activos en las principales ciudades del país.

Este plan de inversión nos permitirá continuar la expansión de nuestro portafolio inmobiliario, comprometidos con nuestro modelo basado en el análisis de datos y construcción sustentable para seguir ofreciendo resultados “triple net positive”; esto implica que cada una de nuestras inversiones debe generar un impacto positivo neto para nuestros clientes y sus consumidores, para las ciudades y el medio ambiente, y para nuestros inversionistas.

Al cierre

Con una visión clara de futuro, ProximityParks reafirma su compromiso de liderar la transformación de la logística urbana en México. Su enfoque en la sustentabilidad, la innovación tecnológica y la cercanía estratégica al consumidor final, no solo está redefiniendo la eficiencia operativa de sus clientes, sino también mejorando las ciudades donde opera.

La empresa, de la mano de su CEO Mario Berlanga, proyecta un crecimiento robusto para los próximos años con inversiones millonarias, consolidando su posición como referente en parques industriales de última milla y como un actor clave en el desarrollo de una logística más verde, rápida y eficiente.

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